路透香港9月8日电(记者Dominic Whiting/Tony Munroe)—针对中国房地产项目的争夺将在未来数月中大为活跃，因诸多中国房地产开发商在楼盘销量大跌及资金链紧张的困境夹击下只能茍延残喘。
但持币待购的海外资金无法奢望会是一场跳楼价的大拍卖，因为中国政府冷却市场的宏观调控政策已有所松动，担心大规模的房企破产和房价的下跌会撼动经济大局。
去年底中国政府加大打击房地产投机的力度，规定购买第二套住宅者必须支付至少40%首付款，在广州和深圳，住宅的销量和价格随之下滑。
开放商随後发现，资本市场的动荡则阻碍了来自股票和债券方面的资金输血。而开发商同时还受到土地增值税和银根紧缩的打压。
部分资金经理认为出手中国房地产的机会已经到来，廉价的合约将敲开中国市场的大门。而中国每年800万人口涌入城市的现状预示了未来长期的丰厚收益。
他们依然在观望等待。
“我们预计会有更多的地产商破产，会有更大批的项目被迫转手，”Pacific Alliance的执行合伙人Chris Gradel表示。该机构管理着约45亿美元资产，目标主要瞄准中国和越南市场。
Gradel称，中国地产商的韧性是“过去一年中最令人意外的事件之一”，他表示中国地产机构通过预售、对合约商拖延付款，以及从银行及其他来源借贷的方式挣扎度难关。
中国地方政府也一直在延长地产企业土地款的支付时间，没有贯彻中央政府的如果地产商两年内未能开工、即失去土地开发权的政策。
据中国人民银行的数字显示，银行对房地产企业的贷款今年上半年锐减30%，减至3990亿元人民币，数千家房地产企业目前脆弱不堪，去年卷入土地收购狂潮的企业感觉尤甚。
“去年下半年一掷千金购买土地的地产商日子最难过，”Gradel说。“我想今年馀下很可能看到他们的日子更难过。”
不过尽管北京和上海今年7月的房屋销量同比去年锐减一半，但迄今为止，还几乎没有破产案例出现。
地方电视台报导称，南京房地产大亨刘福林在今年2月放弃了房地产事业，转而进军养猪业，因猪肉价格大涨。据地产网站焦点房地产网(focus.cn)称，南京蟠龙金陵建设开发有限公司则在7月破产。
经济学家们表示，政府希望通过紧缩政策来缩小贫富差距，而不是打压房地产市场，因为政府不愿这一占到国内生产总值(GDP)8%的产业受到损伤。
并非优先买家
外界普遍预期中国政府会在2009年上半年放宽宏观调控政策。“在中国，楼市切实依赖于宏观经济以及政府将发布的政策，”Tribridge Investment Partners的首席风险控制官黎一纬(Wilkie Lai)说。“银根紧缩不再是关键词了。”
美国的银行–花旗集团(C.N: 行情)和摩根大通(JPM.N: 行情)已表示，渴望在中国房地产市场投入自有资金和管理的资金，期望地产商会报出令人垂涎的合约。
路透上周报导称，摩根士丹利(MS.N: 行情)目标将其在全球筹集的100亿美元地产基金中的近五分之一投入中国市场。该机构在本世纪初从中国的银行手中买下过部分廉价地产。
中国地产企业的股价已经从去年11月的巅峰跌落约70%，多达30家中国地产企业已放弃今年上市的计划，正寻求海外资金来帮助他们完成其项目。
但即使中国地产商破产，外国资金仍会发现在收购者的行列中，他们只是排在较後的位置。
“如果存在好的收购机会，常常也是被其他地产商以场外交易合约吞下，不动声色的完成，”仲量联行亚洲资本市场负责人Hendrik Broeker表示。(完)

从 叶檀申草的BLOG 作者：叶檀申草
万科是个风向标
2008-8-7 南方都市报
万科是个风向标。万科倒，中国房地产市场会崩溃；万科顺利度过严冬进行收购兼并，中国房地产市场会走向良性循环。
这并不是说万科这家公司有多重要，事实上，这家中国最大的中国住宅开发商到现在为止，市场占有率也在5%以下。但万科绝对具有风向标的作用：他们对于形势 的把握较为准确，以前曾经度过寒冬，在此轮调整中去年就已先行一步，率先降价、收缩战线、回笼资金，再次开始过冬。万科有揣摩政策与顺心消费者心态的传 统，除了王石在地震时的赈灾论之外，小心翼翼地不去触碰消费者脆弱的心理。相比而言，万科对住房品质的标准具有专业素质，王石一直强调的是日本的发展模式 ——小房型、高品质——而不是欧美的大户型模式。
本人并不欣赏王石面对政府的过度乖巧，他在上一届政府时代支持住房拉动内需，而在现在强调理性消费。但不得不承认，中国市场需要这样的懂中国市场、面向城 市平民的专业开发商，来给中国的城市居民建立自己的莱维特小镇。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86%，自住需求占比超过90％，中小套型的产品比 例也不断提升，90平米以下销售占比46%。万科的净负债率为37.1%，也属于较低的行列。
在市场下行周期，理应是万科这样的开发商并购低素质的中小型开发商，而不是如某些民粹论者不顾实际所说的将开发商一笔勾销，或者在政策严控之下，房地产领域开发商不论资质好坏，要死一起死、要活一起活。
万科情况不妙，他们领先一步，但仍然无法让他们独善其身。万科上半年实现主营业务收入172.6亿元，同比上升55.5%；实现净利润20.6亿元，同比 上升23.6%。虽然总体上半年业绩略高于预期，但这得益于2007年的市场业绩，今年业绩已开始逐步放缓。公开数据显示，今年前3个月，万科实现销售面 积和金额同比分别增长82.9%和119.1%；前5个月下降到39.1%和67.3%；前6月为15.0%和38.1%；前7个月，同比增长仅有 7.6%和28.9%。万科全年量价齐跌趋势已经确立，销售面积月度累计出现负增长近在眼前。
不仅如此，在南京市场，万科一头撞上房价门，由于房价上升违反了南京物价局的监控，与一房一价不符，而遭受集体起诉。王石称万科已经做好最坏打算，将继续下调房价力御严冬。
撇开意气之争，下调房价是不得已而为之的举措，房地产价格从来跟其他资产品价格一样追涨杀跌，取决于购买者的预期。一旦房价下挫，就不是理性下调的问题，而是跟股市一样，必定出现过度下调。
政府有关部门应该认识到，房地产市场景气周期下降是整体经济下降的伴生现象，钢铁、水泥、建材等价格与产量都将随之下降。房地产下挫反应的不是房地产行业 的现状，而是中国经济整体过冬的现状。我们不要奢望挤出房地产市场泡沫，而经济毫发无损，由于房地产市场曾经是中国整体经济的杠杆，因此房价的下挫将给中 国经济带来切肤之痛，与高房价的痛苦不相上下。
经济学家争论房价过高还是过低意义不大，中国房价高是事实，以房价收入比来衡量，房价当然过高。但当初不就是经济学家建议以房地产拉动内需，不正是有关部门放行外资购房，使得房价与国内民众收入脱离得吗？
房地产下行周期是市场理性化的契机，而不是市场理性化的同义语。目前中国房地产市场应该关注的是软着陆，使房地产市场出现优质企业并购劣质企业的良性循 环、使中国民众的住房需求与房地产市场化取得平衡。放开市场融资，让市场来决定是否应该借款给抗风险能力强的企业；让消费者说话，而不是由政府制订什么一 房一价的政策，在消费者与开发商之间挑起事端。一味鼓励对市场进行讨伐、寻找替罪羊的方式极不明智。
8月5日，国家统计局发布经济述评称，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”希望这是真话，而不是以一种非理性取代另一种非理性，以行政的胜利取代行政与市场的联姻。
让我们关注万科的走向，这家公司的起伏象征着中国房地产市场的未来。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c01009eg4.html
引人深思的房地产现象
回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了承接市场经济的房地产发展之路，那个时候房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，我们回头来看，会发现几个引人深思的现象。
一个奇特现象是：城市中大批被抢购一空的高档楼盘空置；而大多数老百姓因买不起房子而怨声载道。

随着房地产市场的开放，福利分房停止，在没有基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽提供极少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成了房奴，而弱势阶层对住房更是连想也不敢想。

1997年房改时也曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，在随后的发展中更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系：第一层级是不足10%的 极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住 房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

但是实际上由于政府的缺位和商人的逐利，开发项目几乎都盯着20%的富裕人群，有地产老板还公然声称：我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的是实情，但是嘴太臭，引来一片讨伐之声。

由此造成了这种怪现象，大批被抢购一空的高档楼盘空置成了鬼城（老百姓对那些没人住，晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也只能望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上一片骂声。

香港和许多西方国家是通过廉居房，廉租房的公房制度，解决贫困人口的居住问题，社会通过类似的第三次分配，提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军 万马都要到市场上去买单。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题而逐步演变为一个敏感的政治问题。所以作为调控的一个措施是，政府准备要负起责任 来，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。

另一个奇特现象是：相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的行业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成了社会宠儿，大众明星；引得各行各业的企业纷纷涌向房地产。

伴随房地产的暴利，十年牛市的黄金岁月，房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界，这些人不仅说话占地方，大则，想搬中央政府的方向 盘；中则，成了超级明星，意见领袖；小则，挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多 的追星族；哪个行业嘴巴这么大参政欲这么强。

一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有些是吃饱了撑的，钱烧的慌。照道理地产商们赚了大 钱，应该跟鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。也正因为如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公 敌”，舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。

比起房地产，不少行业竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的企业放下老本行，也纷纷杀入房地产。因为三百六十行与地产商一比，觉得自己那事简直就不是 人干的，谁都想在房地产里插一脚。华为曾经有这个打算，联想、海尔也想试探试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，在这种大潮下，国家的 各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说：现在的企业不 是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。这个时候，中央也看出了问题的严重性，才有所谓的宏观调控。

第三个现象：可称得上是最后的疯狂，在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨。各城市中新地王不断涌现，甚至一度出现面粉贵过面包，地价高过周边楼价的怪现象。

为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？
其实他们心里都有一本帐，我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子 （房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。开发商受利益驱使，都希望大量囤积土地。

那么在这个竞赛中，土地方——政府是怎么想的呢？
政府对地产商圈地不仅是乐观其成，而且是积极促成。可 以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业，像今天的房地产业一样，跟政府有如此密切地、千丝万缕的联系。我国现行的是中央和地方分税制，而在以经济 建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。在这种运营模式和考核方式下，今天中国出现的很多问题，都有点像是搬起石头砸自己的脚。一边是 中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP的增长来衡量地方官员的政绩。其它各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。在这种背景下，难怪各路诸侯从政绩考 虑，都要GDP挂帅。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。

打个比方，一个城市当房地产均价每平方米五千的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有三千美金，而当房地产价格涨到两万的时候，财富没有任何增加，但是摊到每个人的头上，可能人均GDP就是八千美金，总之可能一夜之间就翻了几番。真是坐地日行八万里。

房地产的泡沫化，可谓省力而又见效快的增长途径。从自身利益出发，各路诸候都乐于见到本地房地产涨价。同时土地可以说是地方政府的第二财政，泡沫所产生的 红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性的建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路官员对房地产的增 长习以为常，就像吸了毒品一样，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。

所以我曾开玩笑说，恐怕最简单也是最有效的调控办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽，至于用什么手段调控房价，你不用操心，他们自然会有办法。

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本文根据2008年4月记者在广州就有关房地产问题对王志纲的访谈编辑整理。

围绕房价，房地产宏观调控的话题，这些年一直备受关注、备受争议。如何看待中国的房地产，年初我谈到一个观点，套用一个说法，叫做：伟大的博弈开始了！

市场经济说一千道一万，实际上就是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权。这些年由于中国许多城市，特别是大中城市的房地产一直 处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降的趋势。一夜间买方由被动挨宰，到开始有了讨价还价的主动 权。市场这种僵持和逆转的局面是房地产各种相关力量搏弈的结果，通过搏弈寻找新的市场平衡。我预测，房价还要降，其结果是至少消灭三分之一的地产老板。

从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调 控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，就是调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格 近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动权，而造成这种情况是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。

去年底在广州的一次地产演讲——“房地产的冬天”中，我曾分析：大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪。有五把斧子劈柴烧火。哪五把斧子？这就是：除正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费及恐慌性购买。
五把斧子劈柴烧火，促成高房价
第一把斧子——正常消费
从98年起广东的住房几乎一夜之间就商品化了，人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件，使得 广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分，最成熟的市场。很长一段时间都是买家市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这就锻炼了广东的开发商，不仅遍 请国内外一流的设计，更要精心打造，还要严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。正当广东的发展商们竞争白热化，为两三千的房子花大工夫的时候，北京的地产商 们却仍旧可以坐在家里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给各个机关、部委。其后，在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住， 属于正常消费。其后随着福利分房的终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。

第二把斧子——投机性购买
从2001年底——2002年开始，第二把斧子加入进来了。
在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，早在房地产市场里面闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来了山西的煤老板，一直到后来深圳人也 加入进来。总之那些先富起来的、有了闲暇资金的这些人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。从此，这些所谓游资开始在各个城市中活跃起来，2003—— 2004年达到一个高潮。

2002年温州商帮在广州开会，请我去做报告。报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天，他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身价 的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万，少则一两千万的人，你看什么样的行道，来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一 个城市最容易把它炒起来？
2001年他们曾首战上海，上百人坐满几车厢，浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价才每平方米才3000多元，他们说不象是去买房，而是集体去拣金子。很快到2004年，上海的房价就升到了8000多。

大城市炒完，他们又转入一些中小城市，市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，房价马上就应 声而涨。2004年他们又转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，步他们的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付 款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商专门跑到山西去请他们。
其次是深圳，这样的例子我见过很多。我一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久房价果然还在涨。

总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，往往也影响了正常人的思维，搞得连正常人都怀疑是否自己不正常了。这说明中国的房地产病了，中国的市场病了。
第三把斧子——投资性购买
投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。上次我见到上海的一个朋友，说是在北 京买了价值五个亿的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由老婆在管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有百分之 十就不错了，百分之九十闲置。但房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

难怪像北京星河湾这种天价豪宅，一直销售得很好，北京有钱人真是太多了。虽然房子几乎都已售完，但其中80%的房子都是闲置，两年来入住的人很少。这真是 资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，房子升值数目巨大，租金都是小意思。这个现象也说明中国的房地产市场病了。一边是大量的房子闲置，有人上亿的房子空 放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。
第四把斧子——超前消费
眼看着房价节节攀生，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，关于一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话：中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款；中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。

在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。现在中国在买房上的超前消费比国外有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时， 大家都嘲笑他太着急，买贵了。没有想到，类似的房子现在价钱翻了两番。不仅自己可以住一套，转贷后还可以多出一笔钱再供一套房子用来出租。而那些当时没买 房子的人，越等越买不起房子了。当理性的人们发现自己吃亏了，事实教育了他们，早买早得利，谁还去相信政府，相信市场？于是“唤起工农千百万”，把未来的 钱投在房子，超前消费，超前享受成了共识，不惜早早地就成了房奴。
第五把斧子——恐慌性购买
再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌。使得根本无能力买房，或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入了进来。 老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投在了房地产市场上，因为大家担心，按这个趋势涨，再不赶紧买，日后恐怕一辈子也买不起 房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉了，老丈人，老丈母也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久遇 到他，我说你爹妈没有房子了怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群 体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？

五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？并由此造成中国地产特有的一些怪现象。